Kurzantwort: Für Verkäufer in Freiburg liegt die Gesamtsumme ohne Steuer häufig grob zwischen 1,5 und 5 Prozent des Kaufpreises. Ob eine Maklerprovision vereinbart ist, beeinflusst die Rechnung besonders stark. Hinzu kommen gegebenenfalls die Lastenfreistellung im Grundbuch, ein Energieausweis, Unterlagen und die Ablösung einer Finanzierung. Eine Vorfälligkeitsentschädigung oder Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft kann die übliche Spanne deutlich überschreiten.
Stand: August 2026 · Lesezeit etwa 10 Minuten
Das Wichtigste in Kürze
- Energieausweis, Grundbuch- und Katasterauszüge sowie weitere Unterlagen sind meist überschaubar. Zusammen mit der Löschung einer Grundschuld können sie dennoch einen niedrigen vierstelligen Betrag erreichen.
- Vorfälligkeitsentschädigung und eine mögliche Besteuerung nach § 23 EStG gehören an den Anfang der Kalkulation. Beide hängen vom Einzelfall ab und können erheblich sein.
- Für die Gebühren einer Grundschuldlöschung zählt grundsätzlich der eingetragene Nennbetrag. Die noch offene Darlehenssumme ist dafür nicht entscheidend.
- Ein marktferner Angebotspreis ist zwar keine Gebühr, kann aber den Nettoerlös stärker belasten als viele sichtbare Nebenposten.
Dieser Beitrag bietet eine Orientierung aus Maklersicht und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Angebote von Banken, Behörden, Ausweisausstellern und Dienstleistern können je nach Immobilie und Aufwand abweichen.
Kostenübersicht: Was Verkäufer und Käufer gewöhnlich tragen
Die Kostenverteilung wird im Kaufvertrag festgelegt. Typisch ist, dass die Käuferseite den Kaufvertrag beim Notar, die Auflassungsvormerkung, die Eigentumsumschreibung und in Baden-Württemberg die Grunderwerbsteuer trägt. Für Verkäufer bleiben regelmäßig die Kosten, die der Freistellung des Grundstücks von eigenen Grundpfandrechten dienen.
Verkäufer kalkulieren damit vor allem die Löschung bestehender Grundschulden, den Energieausweis, die Beschaffung und Aufbereitung von Unterlagen, eine vertraglich vereinbarte Maklerprovision sowie mögliche Kosten der Darlehensablösung. Einkommensteuer kann hinzukommen, wenn ein privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig ist. Laufende Lasten werden im Innenverhältnis meist ab dem vereinbarten Besitzübergang abgegrenzt.
Die gesetzliche Kostenhaftung gegenüber Notar und Gericht ist nicht vollständig mit dieser internen Verteilung identisch. Entscheidend sind Auftrag, beurkundete Erklärungen, gesetzliche Haftung und die Kostenklausel des konkreten Vertrags. Verkäufer sollten deshalb nicht nur auf eine allgemeine Faustregel vertrauen, sondern den Entwurf prüfen.
1. Maklerprovision: Kosten immer gegen den Nettoerlös halten
Für Baden-Württemberg wird eine Gesamtcourtage von 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer häufig als Markt-Richtwert genannt. Wird sie tatsächlich hälftig vereinbart, entfallen rechnerisch 3,57 Prozent auf jede Seite. Die Höhe ist jedoch verhandelbar und muss sich aus dem jeweiligen Maklervertrag ergeben; sie ist keine staatlich festgesetzte Freiburger Gebühr.
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern verlangt § 656a BGB für den Maklervertrag Textform. Ist der Makler für beide Parteien tätig, dürfen Käufer und Verkäufer nach § 656c nur in gleicher Höhe verpflichtet werden. Hat allein eine Seite den Makler beauftragt und soll die andere Seite einen Anteil übernehmen, muss die auftraggebende Partei nach § 656d mindestens ebenso viel tragen. Diese Vorschriften gelten nicht undifferenziert für jede Objekt- und Käuferkonstellation.
Für die wirtschaftliche Entscheidung reicht der Prozentsatz allein nicht aus. Gegenüberzustellen sind ein realistischer erzielbarer Preis, die vereinbarte Provision, eigene Vermarktungsausgaben, Zeitaufwand und das Risiko von Preisabschlägen. Beim Vertrag verdienen Leistungsumfang, Laufzeit, Verlängerung, Kündigung, Nachwirkung und Provisionsfälligkeit besondere Aufmerksamkeit.
2. Grundschuld löschen: Der Nennbetrag gibt den Gebührenwert vor
Ein zurückgezahltes Darlehen lässt die Grundschuld nicht automatisch aus dem Grundbuch verschwinden. Soll der Käufer lastenfreies Eigentum erhalten und die Eintragung nicht übernehmen, benötigt der Notar die Löschungsbewilligung der Bank und den beglaubigten Löschungsantrag. Bei einer Briefgrundschuld muss außerdem der Originalbrief verfügbar sein.
Nach § 53 GNotKG ist der Nennbetrag der Grundschuld der maßgebliche Geschäftswert. Deshalb kann eine über 400.000 Euro eingetragene Grundschuld auch dann entsprechende Gebühren auslösen, wenn die Restschuld nur noch 20.000 Euro beträgt. Für eine übliche Löschung werden Gericht und Notar zusammen oft grob um 0,2 Prozent des Nennbetrags angesetzt. Vollzugsaufwand, mehrere Rechte, Treuhandauflagen, Auslagen oder fehlende Unterlagen können die Summe erhöhen; ein verbindlicher Betrag kommt vom Notar.
Eine Abtretung oder Übernahme kann gegenüber Löschung und Neubestellung Kosten sparen. Sie ist aber keine Standardlösung: Rang, Betrag, Sicherungszweck und Anforderungen der beteiligten Banken müssen passen. Das sollte vor dem Beurkundungstermin mit Bank und Notar geklärt werden.
3. Energieausweis: gesetzliche Pflicht mit objektabhängigem Preis
Liegt kein gültiger Energieausweis vor, muss für den Verkauf grundsätzlich einer ausgestellt werden. Verkäufer oder Makler müssen ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Vertragsschluss übergeben. Ist bei Veröffentlichung einer kommerziellen Anzeige bereits ein Ausweis vorhanden, gehören die in § 87 GEG genannten Energiedaten in die Anzeige. Verstöße gegen diese Pflichten können nach § 108 GEG mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden.
Ein Verbrauchsausweis stützt sich auf gemessene Verbrauchsdaten, ein Bedarfsausweis auf die energetischen Eigenschaften von Gebäude und Heizung. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 verlangt das Gesetz grundsätzlich einen Bedarfsausweis, sofern das Gebäude nicht schon damals oder durch spätere Änderungen das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreicht hat. Beide Ausweisarten gelten grundsätzlich zehn Jahre.
Der Preis ist nicht amtlich pauschaliert. Ein einfacher Verbrauchsausweis ist laut Verbraucherzentrale teilweise für knapp unter 100 Euro erhältlich. Beim Bedarfsausweis bestimmen Größe, Bauteile, Heizsystem, vorhandene Pläne und eine sinnvolle Vor-Ort-Aufnahme den Aufwand; deshalb sollte dafür ein konkretes Angebot eingeholt werden. Für das Rechenbeispiel unten werden 450 Euro angesetzt, ohne daraus einen Freiburger Festpreis abzuleiten.
4. Unterlagen: niedrige Einzelbeträge, hohe Wirkung auf den Ablauf
Vollständige Dokumente ermöglichen Käufern und finanzierenden Banken eine zügige Prüfung. In Freiburg kostet ein unbeglaubigter Grundbuchausdruck 10 Euro, ein beglaubigter 20 Euro. Die bloße Einsicht ist bei nachgewiesenem berechtigtem Interesse gebührenfrei.
Für eine Liegenschaftskarte als PDF oder Ausdruck bis DIN A3 nennt die Stadt 20 Euro, für größere Formate bis DIN A0 40 Euro. Ein Flurstücksnachweis beziehungsweise Flurstücks- und Eigentumsnachweis kostet jeweils 10 Euro. Zuständig ist die Freiburger Servicestelle Vermessung beziehungsweise die baden-württembergische Vermessungsverwaltung.
Die Einsicht in das Baulastenverzeichnis ist kostenlos; für Kopien oder Abschriften können Gebühren entstehen. Einfache schriftliche Auskünfte und die Einsicht vor Ort in das Bodenschutz- und Altlastenkataster sind ebenfalls gebührenfrei, während ausführliche Auskünfte kostenpflichtig sein können. Bauakteneinsicht wird beim BeratungsZentrum Bauen beantragt und nach der geltenden städtischen Gebührensatzung berechnet.
Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Wirtschaftsplan, Abrechnungen und Versammlungsprotokolle hinzu. Verwaltungskosten richten sich nach Vertrag und Aufwand. Fehlen Wohnflächenberechnung, genehmigte Pläne oder ein Erbnachweis, können Fachleute oder Gerichte weitere individuelle Gebühren berechnen. Früh beschaffte Unterlagen sind deshalb nicht nur ein Kostenpunkt, sondern schützen den Zeitplan und die Verhandlungsposition.
5. Vorfälligkeitsentschädigung: Ablösebetrag schriftlich klären
Wird ein festverzinsliches Immobiliendarlehen vorzeitig beendet, kann die Bank unter den Voraussetzungen des § 490 Absatz 2 BGB Ersatz für den entstehenden Schaden verlangen. Eine seriöse Kalkulation arbeitet nicht mit einem pauschalen Prozentsatz, sondern mit der schriftlichen Ablöseauskunft zum vorgesehenen Termin. Sondertilgungsrechte, Vertragsangaben und die Berechnung der Bank gehören in die Prüfung.
Daneben gibt § 489 BGB ein ordentliches Kündigungsrecht: Nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang des Darlehens kann mit sechs Monaten Frist gekündigt werden. Wurde später eine neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzins getroffen, kann deren Datum an die Stelle des ursprünglichen Empfangs treten. Einige Monate Terminplanung können daher einen erheblichen Unterschied machen.
6. Einkommensteuer beim privaten Veräußerungsgeschäft
Der umgangssprachliche Begriff „Spekulationssteuer“ bezeichnet keine eigene Steuerart. § 23 EStG kann den Gewinn aus einem privaten Immobilienverkauf erfassen, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Das Gesetz enthält Ausnahmen für bestimmte Eigennutzungsfälle. Welche Daten, Nutzungszeiträume und Kosten im konkreten Fall maßgeblich sind, sollte vor der Vermarktung steuerlich geprüft werden.
Ist der Verkauf steuerpflichtig, mindern nachgewiesene Veräußerungskosten grundsätzlich den zu ermittelnden Gewinn. Bei einem steuerfreien Vorgang entsteht daraus nicht automatisch ein anderweitiger Steuervorteil. Belege für Provision, Energieausweis, Lastenfreistellung, Gutachten und unmittelbar verkaufsbezogene Ausgaben sollten dennoch vollständig gesammelt werden.
7. Weitere Positionen, die leicht übersehen werden
- Aufbereitung und Reparaturen: Malerarbeiten, Reinigung, kleinere Instandsetzungen oder eine neue Beleuchtung können die Präsentation verbessern. Ob sich eine größere Sanierung rechnet, hängt von Zustand, Zielgruppe und Preiswirkung ab.
- Entrümpelung und Haushaltsauflösung: Volumen, Etage, Aufzug, Zufahrt, Entsorgungsart und mögliche Halteverbotsanordnungen bestimmen den Preis. Ohne Objektbesichtigung wäre ein Freiburger Pauschalbetrag unseriös.
- Vermarktungsmittel: Fotos, Grundrissaufbereitung, Exposé, Portalinserate oder Home Staging sind beim Privatverkauf eigene Ausgaben. Im Maklerauftrag ist zu prüfen, was von der vereinbarten Leistung umfasst ist.
- Laufende Belastungen: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausgeld, Erbbauzins sowie Energie- und Sicherungskosten bei Leerstand laufen bis zum vertraglichen Stichtag weiter.
- Beratung: Erbengemeinschaft, Trennung, vermietete Immobilie, ungeklärte Genehmigung oder besondere Steuerfragen können anwaltliche, steuerliche oder sachverständige Hilfe erfordern.
- Mängel und Mietverhältnis: Bekannte wesentliche Mängel dürfen nicht arglistig verschwiegen werden. Bei vermieteten Objekten sind Mietvertrag, Kündigungsschutz und die geplante Nutzung rechtlich zu prüfen, bevor einem Käufer Zusagen gemacht werden.
Beispielrechnung: Eigentumswohnung in Freiburg für 460.000 Euro
Die folgende Rechnung erhält die Funktion der Vorlagenübersicht, verwendet aber neu berechnete Annahmen:
- Verkäuferanteil der Maklerprovision bei vereinbarten 3,57 Prozent: 16.422 Euro
- Löschung einer Grundschuld über nominal 280.000 Euro, Beispielannahme: 700 Euro
- Bedarfsausweis, Beispielangebot: 450 Euro
- Grundbuch-, Kataster- und WEG-Unterlagen, Annahme: 150 Euro
- neue Wohnflächenberechnung, Annahme: 350 Euro
- kleinere Reparaturen und Aufbereitung, Budget: 2.500 Euro
- Vorfälligkeitsentschädigung laut angenommener Bankauskunft: 1.800 Euro
Damit ergeben sich 22.372 Euro Gesamtkosten vor Steuer, also gerundet 4,9 Prozent des Kaufpreises. Der rechnerische Nettoerlös beträgt 437.628 Euro vor Steuer und vor Ablösung der Restschuld. Eine bestehende Restschuld ist zwar kein Verkaufsnebenkostenposten, reduziert aber den Betrag, der nach der Abwicklung ausgezahlt wird.
Das Beispiel ist keine Kostenzusage. Entfallen Makler oder Vorfälligkeitsentschädigung, sinkt die Summe deutlich; löst der Verkauf Einkommensteuer aus, kann sie erheblich steigen.
Wo Sparen sinnvoll ist und wo Risiken entstehen
Sinnvoll ist, früh zu prüfen, ob eine Grundschuld übernommen oder abgetreten werden kann, statt sie zu löschen und neu zu bestellen. Ebenso helfen ein vollständig abgestimmter Vertragsentwurf, rechtzeitig beschaffte Unterlagen und die Abstimmung des Verkaufstermins mit Darlehenskündigung und steuerlicher Frist. Ist ein Verbrauchsausweis rechtlich zulässig und für das Objekt aussagekräftig, kann er günstiger sein.
Nicht sinnvoll ist es, den Energieausweis zu umgehen, bekannte erhebliche Mängel zu verschweigen oder Sanierungsbedarf nur optisch zu verdecken. Auch der niedrigste Angebotspreis ist nicht automatisch die beste Strategie. Der amtliche Freiburger Marktbericht zeigt, wie verschieden die Teilmärkte sind und wie stark die Lage den Preis prägt. Eine Bewertung muss deshalb das konkrete Objekt und seinen Teilmarkt erfassen, statt mit einem pauschalen Stadtwert zu arbeiten.
Selbstprüfung: Sind alle zwölf Kostenpunkte geklärt?
Gehen Sie die Punkte durch, bevor Sie den Angebotspreis festlegen:
1. Der Nennbetrag jeder eingetragenen Grundschuld ist bekannt.
2. Eine datierte Ablöseauskunft der Bank beziffert eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung.
3. Anschaffungs- und geplantes Verkaufsdatum sowie die Nutzungshistorie sind für die steuerliche Prüfung zusammengestellt.
4. Es ist geklärt, ob ein Bedarfs- oder Verbrauchsausweis erforderlich ist.
5. Ein vorhandener Energieausweis ist vollständig und noch nicht älter als zehn Jahre.
6. Die Wohnfläche ist nachvollziehbar berechnet; falls der Nachweis fehlt, ist seine Erstellung eingeplant.
7. Bei Wohnungseigentum sind Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Abrechnungen, Wirtschaftsplan und Protokolle verfügbar.
8. Eine eventuell erforderliche Verwalterzustimmung und deren Kosten sind geprüft.
9. Aufbereitung, Räumung und Vermarktungsmittel sind realistisch budgetiert.
10. Bei Vermietung sind Mietvertrag, Schutzvorschriften und geplante Übergabe geklärt.
11. Bei einem Erbfall liegt ein geeigneter Erbnachweis vor oder ist beantragt.
12. Neben dem Angebotspreis existiert eine schriftliche Nettoerlösrechnung einschließlich Restschuld und möglicher Steuer.
Auswertung
Sind zehn bis zwölf Punkte geklärt, lässt sich die Vermarktung mit einer belastbaren Kostengrundlage beginnen. Bei sechs bis neun Punkten sollten die offenen Beträge vor dem Start aufgelöst werden. Sind weniger als sechs Punkte beantwortet, ist der vermeintliche Nettoerlös noch eine grobe Schätzung.
Fazit: Kleine Posten planen, große Risiken zuerst prüfen
Grundbuchauszüge, Katasterunterlagen und Energieausweis bleiben häufig überschaubar. Zusammen mit der Lastenfreistellung entsteht dennoch eine relevante Summe. Wirtschaftlich entscheidender können eine Vorfälligkeitsentschädigung und die Besteuerung eines privaten Veräußerungsgeschäfts sein. Beide gehören vor die Preisfestlegung.
Der größte Verlust erscheint allerdings nicht zwingend als Rechnung. Wird ein Angebotspreis ohne tragfähige Bewertung gewählt, kann das die Nachfrage, Dauer und spätere Verhandlung belasten. Gerade der differenzierte Freiburger Markt verlangt eine Betrachtung von Objekt, Lage und Teilmarkt statt einer pauschalen Annahme.
Häufig gestellte Fragen zu den Verkaufskosten in Freiburg
Wie hoch sind die Verkaufskosten in Freiburg insgesamt?
Eine belastbare Gesamtsumme entsteht erst aus dem konkreten Auftrag. Provision, Finanzierung, Unterlagen, Energieausweis, Aufbereitung und eine mögliche Steuerbelastung können den Nettoerlös unterschiedlich stark beeinflussen.
Welche Notarkosten trägt die Verkäuferseite typischerweise?
Die Verkäuferseite trägt häufig die Kosten für die Löschung eigener Grundpfandrechte. Welche weiteren Kosten intern übernommen werden, ergibt sich aus Vertrag und Einzelfall.
Ist die Maklerprovision gesetzlich fest vorgegeben?
Nein. Höhe und Leistungsumfang werden vertraglich vereinbart. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten für Verbraucher außerdem die gesetzlichen Regeln zur Verteilung der Maklerkosten.
Was kostet die Löschung einer Grundschuld?
Die Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert und den erforderlichen Tätigkeiten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Eine konkrete Auskunft des Notariats ist verlässlicher als eine pauschale Prozentangabe.
Wann kann eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen?
Sie kann bei der vorzeitigen Rückzahlung eines gebundenen Immobiliendarlehens anfallen. Maßgeblich sind Vertrag, Restlaufzeit, gesetzliche Kündigungsrechte und die Berechnung der Bank.
Welcher Energieausweis wird beim Verkauf benötigt?
Ob Bedarfs- oder Verbrauchsausweis zulässig ist, hängt unter anderem von Gebäudealter, energetischem Standard, Zahl der Wohnungen und Datenlage ab. Der passende Ausweistyp sollte vor der Vermarktung geprüft werden.
Können Verkaufskosten steuerlich berücksichtigt werden?
Bei einem steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft können unmittelbar veranlasste Aufwendungen den Gewinn beeinflussen. Die Zuordnung einzelner Kosten muss steuerlich geprüft werden.
Wie lässt sich der Nettoerlös zuverlässig planen?
Erstellen Sie vor dem Vermarktungsstart eine Rechnung mit Kaufpreisannahme, Provision, Darlehensablösung, Dokumenten, Aufbereitung, Reserven und gegebenenfalls Steuern. Annahmen sollten klar von feststehenden Beträgen getrennt sein.